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    부동산시장에 대한 걱정
    Admin     2016/03/10 7:55 am
부동산 시장에 대한 걱정
한동대 교수 구 자 문

미국의 경기가 2009년 불황 이후 지속적으로 좋아지고 있었지만, 2-3년 이내 불황으로 접어들 것이라고 예측하는 전문가들이 꽤 있다. 이들의 예측이 100% 맞는다고 할 수는 없겠지만, 전반적인 거시적인 요인들과 경제사이클을 고려할 때 그렇다는 것이다. 회고해본다면, 미국은 2000년부터 부동산 가격이 급등하기 시작하여 2008년에 정점을 맞았고 그 후 20-30% 급락하였다. 그러나 경기가 서서히 회복되면서 2013-4년에 이르러 예전가격이 거의 회복되었다. 하지만 주택시장이 예상보다는 활발하지 못했던 것은 은행의 대출규제가 심해져서 바이어들이 제대로 수요를 형성하지 못했기 때문이다.

한국의 경우도 미국과 거의 비슷하게 주택시장이 작동하는 것 같다. 다른 점이라면 한국의 경우 중고소득자들이 미래 부동산가격의 불확실성 때문에 구입을 꺼리고 있음과, 이들이 대안으로 택할 수 있는 한국 특유의 전세시장의 존재이다. 따라서 전세시장이 폭등하여 전세가격이 주택가격을 넘어서는 곳도 생기게 된 반면, 중대형의 가격은 예상한 만큼 오르지 못했다. 물론 모든 부동산시장이 그렇다는 것은 아니다. 수도권 아닌 지방 대도시의 경우 평형에 관계없이 주택가격 상승률이 높았으며, 요즈음 대구나 포항을 포함한 지방도시들은 신규분양과 청약열기가 가득하다.

지방정부들은 경기활성화 차원에서 주택허가에 대범한 편이었다. 하지만 이는 두 가지 문제를 낳고 있다. 도시의 지나친 확산과 유효수요를 넘어서는 과잉공급이다. 주거의 향상은 새로운 집들이 지어지고 시민들이 새로운 것들에 대한 선호도 하에 새집으로 옮기게 됨으로 이루어진다고 보통 이야기 할 수 있다. 하지만 주거의 향상은 이러한 주거나 단지의 질로만 이루어지는 것이 아니고 도시 전체의 교통, 상업시설, 행정서비스, 교육시설, 커뮤니티의 형성 등 복합적인 요인에 의해 이루어진다. 지나친 도시의 확산은 인프라 공급에 있어서나 환경친화적 도시의 형태를 유지하는데 있어서 문제를 발생시킨다. 이러한 도시의 확산을 어떻게 컨트롤 할 것인지가 큰 과제이다. 허가과정상에 문제가 없으면 내 주는 것이 좋은지? 아니면 압축도시, 공공교통, 적정주택물량 등을 감안하여 컨트롤 하는게 맞는 것인지?

요즈음 포항의 중산층들은 주택가격하락에 대한 불안함을 지니고 있다. 브랜드 아파트 분양이 크게 경쟁률을 보이고 있지만, 투기수요가 크게 포함되어 있음을 다들 잘 알고 있다. 물론 우리나라의 주택시장이 선분양제도 및 투기수요와 함께 성장해 온 것도 사실이라 이를 크게 탓하기도 그렇다. 하지만 미분양사태가 크게 벌어질지도 모른다.

정부는 2016년부터 주택담보대출을 강화할 것이며 스트레스 금리를 적용한다고 한다. 이는 대출자가 적용받는 기본금리에 대출 이후의 금리인상리스크를 반영한 것으로 상환부담액이 올라간다. 또한 과거 주택대출 상환이, 예를 들어 3년 거치 20년 상환, 초기에는 이자만 내고 등의 형태에서 이제는 거치기간을 1년으로 줄이고 처음부터 원금과 이자를 함께 갚아가게 할 것이라고 한다. 이는 분명 주택거래 절벽을 몰고 올 가능성이 크다.

또 하나의 한국시민들의 심리를 지배하는 것이 과거 일본의 경우와 같은 거품경기의 몰락이다. 현재 인구증가요인이 없는데다가 국제경쟁 하에 한국의 경제산업이 얼마나 경쟁력을 유지할 수 있을지에 대한 걱정들이 많다. 일본의 1990년대처럼 부동산의 폭락을 가져오지 않을까 걱정들을 하고 있다. 어느 정도 일리가 있다고는 보지만, 한국의 거시지표나 정책기조가 일본의 경우만큼 심각하지는 않다는 것이 전문가들의 진단이다.

인구감소는 부동산만의 문제가 아니고 국가적인 사안이다. 지금 같은 인구증가추세로는 100-200년이 아닌 10-20년 후부터도 큰 문제를 야기 시킬 것이다. 생산연령층 인구는 줄어들고 고령층인구는 증가하고, 그후 한국인이 사라질지도 모른다는 것이다. 이는 거국적으로 거시민적으로 풀어가야 할 큰 과제이다. 부동산시장만 놓고 본다면, 인구가 늘지 않더라도, 경제가 좋아지고 정부정책이 달라지면 주택수요는 늘어나고 다양해진다. 현재도 세컨드 홈에 대한 수요가 늘고 있고, 새로운 기술로 지어진 주택수요는 늘어나게 되어 있다. 포항의 경우는 그 지정학적인 위치와 첨단산업 및 교육기능이 강점이다. 더구나 울산-포항고속도로 등을 통해서 인구증가 요인이 없을 수는 없다고 본다.

2016년 1월 26일
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